الصناديق الاستثمارية العقارية

الصناديق الاستثمارية العقارية وما ادراك ما الصناديق العقارية، سمعتها للاسف سيئة بحكم تجربة المستثمرين مع الشركات العقارية، لكن هذا ليس بمعيار حيث ان الشركات المالية التي تعمل تحت مظلة هيئة سوق المال في الغالب تكون تجاربها جيدة خصوصا بمراقبة الهيئة ومراجعة قوائمها المالية. بداية ادعوكم لمراجعة تغريداتي الخاصة بالصناديق المغلقة (تجدها في المفضلة) ليكون لديك تصور واضح عن الصناديق المغلقة حيث ان في الغالب ان الصناديق الاستثمارية العقارية صناديق مغلقة، لها فترة محددة ورأس مال محدد، سأحاول تغطية الموضوع من جميع الجوانب ومن ثم ساجيب تساؤلاتكم. الاستثمار العقاري غالبا ثلاث انواع : اما تطوير ارض خام او تطوير ارض خام وبناء وحدات عقارية ومن ثم بيعها او صناديق عقاريه مدرة للدخل وهي موضوع تغريداتي لهذه الليلة. طبعا الانواع الثلاث هي الاشهر وليست حصرا. حاليا من المعروف ان العائد السائد لدخل العقار من الايجارات لا يزيد عن ٨.٥٪ واعلى عائد حاليا موجود في المنطقة الشرقية . مكة تعتبر الاقل عائد حاليا. حسب مسح قامت به احد الشركات قبيل طرح احد صناديقها. لذلك الكثيرون يستغربون كيف يمكن لصندوق عقاري ان يحقق عائد ١٢٪ سنويا وهذا من غير الربح المتوقع من بيع العقارات بعد المده المتفق عليها. السر بكل بساطه ان الشركات المالية بسبب وضوحها وملائتها المالية ووجود نظام مراجعة داخلي صارم تحصل بسهولة على تمويل مغري من البنوك وبالتالي اذا قام الصندوق بشراء عقار قيمته ١٠٠ مليون والعائد من ايجاراته ٨.٥ مليون . ستجد ان الصندوق لم يدفع الا ٣٥٪ من قيمته اي ٣٥ مليون وبالتالي نسبة العائد تصبح ٢٤.٥٪ تقريبا(٨.٥ مليون تقسيم ٣٥ مليون)، اخصم منها قيمة التمويل بدون دفع المبلغ الاساسي حيث ان دفع المبلغ الاساسي للتمويل يكون في السنة الاخيرة للتمويل واخصم قيمة رسوم التشغيل والصيانة والتحصيل لشركة متخصصة وايضا رسوم ادارة الصندوق في الغالب١.٧٥٪ . تجد ان العائد المتبقي للمستثمر لا يقل باذن الله عن ١٢٪. الجدير بالذكر ان اخذ تمويل في شراء هذه العقارات يزيد من مخاطر الاستثمار لذلك العائد ارتفع نتيجة للزياده في المخاطر. من المهم جدا ان لا يستثمر في هذه الصناديق الا مستثمر متفائل باسعار العقارات في الفتره القادمه من ٥-٧ سنوات . طبعا في نهاية الفترة يقوم مدير الصندوق ببيع عقارات الصندوق ويأمل ببيعها بربح ويتم توزيع الارباح على المسثمرين حسب مشاركة كل واحد.غالبا مدراء الصناديق يأخذون عمولة اداء اي انه اذا ربح الصندوق ١٠٠ مليون عند بيع العقارات عند نهاية الفترة فيحق لمدير الصندوق الحصول على ٢٥٪ لقاء جهوده وحسن ادارته ويمكن مراجعة تفصيل الرسوم في كتيب الشروط والاحكام . نقطة اخيره. الاستثمار في الصناديق العقارية غالبا وليس دائما يكون الحد الادنى مليون ريال . اتمنى ان اكون وفقت في شرح الموضوع وتغطيته بشكل كامل.والان ساجيب على الاسئلة.

كتبها عاصم الرحيلي

مستشار مالي وعضو جمعية الاقتصاد السعودي

حساب تويتر  @AsemEcono

15/May/2016